去年上半年，丽江雪山艺术小镇只卖出了26平方米，还不到存量的1/1000。这个斥资35亿承载了李亚鹏地产大亨梦的项目，即使是在易手后，也始终没有展现出一个明星项目应有的流量。李亚鹏被控“欠债4000万元”一案起源就是其曾参与投资的丽江雪山艺术小镇。李亚鹏曾对这个雪山艺术小镇寄托了艺术家梦想和商业理想，但最后却因境况日益下滑，转卖给阳光100。

目前，雪山艺术小镇的修建仍未完成，而李亚鹏因该小镇涉及的债务问题也迟迟没有厘清。景鉴智库创始人周鸣岐在接受记者采访时表示，其实目前整个国内纯粹的文旅度假地产项目都不太好卖，类似雪山艺术小镇亏损、甚至变成“鬼城”的楼盘在丽江还有不少。要做好这种文旅度假地产，关键是要找准目标客户群定位，还要根据项目的地理位置，因地制宜来落地。2012年，丽江雪山投资以1.635亿元价格拿下束河街道一宗27.256公顷(约408亩)土地，土地用途为住宿餐饮用地，计划开工时间为2013年8月。在2012年到2015年的3年时间，李亚鹏操盘下的雪山艺术小镇可谓星光无限。记者此前采访了解到，员工口中的“亚鹏总”，选择了“专业”的操盘团队，为雪山艺术小镇量身设计了130多栋190平方米到300平方米的清水独栋别墅。在价格上，190平方米的产品总售价达400万～500万元，而更大户型则卖到了700万元至上千万元。

在李亚鹏的带动下，他的圈内好友杨坤、赵薇、胡军等人都在雪山艺术小镇置办了资产，不过并没有用作自己居住，而是成立了“中国好机友俱乐部”。但从项目开盘两年多时间卖掉30多栋别墅的客群来看，圈内好友为李亚鹏买单的只有7、8个人，剩下的大多还是市场客户。周鸣岐分析指出，偏远地区的度假地产不是主流房产项目，很难溢价转手，基础客群注定不会很大。比如说在城市能买100万～200万元房子的购房者和愿意在丽江砸100万～200万元的购房者肯定不是一个客群，“前者是生活刚需，而后者这个钱仅仅是他们用于享受生活的”。销售不佳和负债累累令李亚鹏不得不另寻他法。2015年，阳光100接盘雪山艺术小镇，并将李亚鹏团队此前规划的别墅都分割成返租式公寓销售。但近几年该项目依然销售不佳。据阳光100财报披露，2018年～2020年年中，丽江阳光100雪山艺术小镇的合约销售面积分别是961平方米、无、26平方米。2020年年中，雪山艺术小镇的销售均价为16154元/平方米，与项目最初认筹时的单价相差无几。截至2020年年中，阳光100雪山艺术小镇已完工仍未出售的建筑面积为26335平方米，发展中的建筑面积是32995平方米，项目预计竣工时间是2022年。

周鸣岐最后补充道，文旅度假地产项目大多规模大，房源数量多，而由于购买群体基数有限，销售比较困难。类似雪山艺术小镇这样的项目，一开始投研疏漏，产品定位存在问题，后续即便盘活也困难重重，“那边市场已经非常过剩了，后续如果不用专业的文旅思维进行优化，很难起到作用。”

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